Burenrecht



Het burenrecht in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek

In een dichtbevolkt land als Nederland zijn de huizen veelal samengepakt. De bewoners hebben als gevolg daarvan in hun woonsituatie vaak met elkaar te maken. Dit kan tot meningsverschillen of zelfs conflicten leiden. Daarom geeft de wet daarvoor een richtsnoer en bepaalt zij welke regels de buren in hun onderlinge verhouding jegens elkaar in acht hebben te nemen. Die regels zijn te vinden in het 'burenrecht', zoals neergelegd in titel 5.4 van het Burgerlijk Wetboek.

De opzet van het burenrecht is vrij eenvoudig. Enerzijds geeft de wet een groot aantal gedetailleerde voorschriften voor allerlei verschillende situaties die binnen de verhouding tussen buren tot problemen zouden kunnen leiden. Die voorschriften moeten dan strikt worden nageleefd. Maar vele onderwerpen zijn niet in de wet geregeld. In dat geval dient aan de hand van de redelijkheid te worden beoordeeld welke rechten en plichten de buren jegens elkaar hebben. Dit heeft ook consequenties voor de wijze waarop een probleem op het terrein van het burenrecht juridisch moet worden aangepakt.

Eerst dient men te onderzoeken of er voor dit probleem een specifieke wetsbepaling bestaat. Zo ja, dan vindt men daarin het antwoord op de juridische vraag. Zo nee, dan moet men aan de hand van de feitelijke omstandigheden kijken welke oplossing in de gegeven omstandigheden redelijk is, rekening houdend met het belang van beide buren. In het laatste geval is het vaak moeilijk om op voorhand in te schatten hoe de kwestie volgens het burenrecht moet worden opgelost. Immers, de een zal iets anders redelijk vinden dan de ander. Eventueel zal de rechter hierover een uitspraak moeten doen. Hij bepaalt dan wat hij, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval alsmede met de belangen van de betrokken buren en de maatschappelijke normen, een redelijke oplossing acht. Maar ook nu geldt dat op voorhand niet goed is in te schatten wat de uitkomst van zijn oordeel zal zijn, omdat ook bij rechters het redelijkheidsgevoel verschillend is ontwikkeld.

Wat wel op voorhand kan worden gezegd, is dat het in alle gevallen de voorkeur verdient om eerst te proberen in onderling overleg het probleem met de buren tot een goed einde te brengen. Wanneer de buurman niet weet dat u last van hem heeft, kan hij daar moeilijk rekening mee houden. Misschien vindt u in onderling overleg wel een oplossing, waarmee u beiden kunt leven. Het is zaak om, zolang de verhoudingen goed zijn, alle afspraken - in tweevoud - op schrift te zetten en door alle betrokken personen te laten ondertekenen.

Vóórdat u naar uw buurman stapt, kan het zinvol zijn eerst te onderzoeken welke rechten en plichten u heeft. U weet dan tijdens het gesprek met de buurman waarover u praat en wat u wel en niet van hem mag verwachten. Pas wanneer het echt niet mogelijk is om met de buurman op goede voet uw probleem te regelen, resteert er niets anders dan de rechter in te schakelen. Die zal dan een uitspraak doen waaraan alle partijen zijn gebonden.

Het is een vergissing om te denken dat het burenrecht alleen voor de bewoners zelf van belang is. Ook architecten, aannemers, opdrachtgevers, kortom allerlei participanten die in de totstandkoming van een bouwwerk een rol spelen, krijgen wel eens met het burenrecht te maken. Hoe vaak wordt ook bij het bouwtoezicht niet de vraag gesteld waar de perceelsgrens ligt in verband met de bouw van een erfafscheiding of het aanbrengen van een fundering, of in verband met afwatering op eigen of andermans erf, of het voegen op andermans erf? Dat is ook de reden dat het burenrecht een onderdeel vormt van het vastgoedrecht.


Huurders en burenrecht

Het burenrecht is als uitgangspunt alleen van toepassing op de eigenaars van naburige erven. Onder een erf wordt verstaan een perceel grond met alle zich daarop bevindende onroerende opstallen, zoals huizen, garages, bomen, planten en dergelijke.

Niettemin geldt een aantal bepalingen van het burenrecht ook voor niet-eigenaars die krachtens een bepaalde rechtsverhouding tot de eigenaar gebruik maken van diens erf, zoals huurders en erfpachters. Daarbij moet men met name denken aan gevallen waarin een huurder last ondervindt van de buurman, waarbij in principe niet ter zake doet of die buurman zelf eigenaar is van het naburige erf of dat hij het erf van die eigenaar huurt. In het laatste geval wonen twee huurders naast elkaar, maar is het burenrecht toch van toepassing.

Ondervindt u - als eigenaar of als huurder - last van een huurder van het naburige erf, dan kunt u zich ook te allen tijde rechtstreeks wenden tot de eigenaar van dat erf (verhuurder). U eist dan van hem dat hij ervoor zorgt (via zijn huurrelatie tot de huurder) dat de huurder zijn hinderlijke gedrag staakt.

Ondervindt u - als huurder - last van uw buurman (eigenaar óf huurder van het naburige erf), dan kunt u zich eveneens met uw klacht wenden tot uw eigen verhuurder. Die is immers krachtens de met u gesloten huurovereenkomst verplicht om aan u het rustige huurgenot te verschaffen. Zo nodig zal uw verhuurder tegen de buurman (eigenaar of huurder) actie moeten ondernemen om diens hinderlijke gedrag te doen staken, teneinde daarmee te voldoen aan zijn verplichtingen uit de met u gesloten huurovereenkomst.

Het spreekt voor zich dat het de voorkeur verdient dat huurder en verhuurder gezamenlijk tegen de buurman optreden. Eveneens is het raadzaam om steeds de huurder en verhuurder van het naburige erf tegelijkertijd aan te spreken op overtreding van het burenrecht. Op die manier vermijdt u het risico dat de rechter oordeelt dat u niet bevoegd bent een beroep te doen op de bepalingen van het burenrecht respectievelijk dat u jegens de verkeerde persoon (bijv. tegenover de huurder in plaats van de eigenaar van het naburige recht) een beroep doet op het burenrecht.


Burenrecht is regelend recht

De regels van het burenrecht gelden voor de verhouding tussen twee buren, tenzij daarvoor een andere afspraak is gemaakt. Het gaat dus om regels van regelend recht die door de buren (en hun rechtsvoorgangers) terzijde geschoven kunnen worden.

Heeft u zelf een bepaalde afspraak met de buurman gemaakt, op grond waarvan u verplicht bent om - al dan niet in afwijking van het burenrecht - iets te gedogen of te doen, dan bent u uiteraard daaraan gebonden. U kunt slechts tegen uw buurman optreden voorzover deze de afspraak overtreedt of te buiten gaat.

Het is eveneens mogelijk dat uw rechtsvoorganger, dus degene van wie u het erf (inclusief het huis e.d.) hebt gekocht, bepaalde afspraken met uw buurman heeft gemaakt. In beginsel bent u dan niet aan deze afspraken gebonden. U staat daar volledig buiten. Dit is slechts anders als u, toen u het erf kocht, met de vorige eigenaar (verkoper) hebt afgesproken dat u de bestaande afspraken, die deze met de buurman had, eveneens zult naleven. Alsdan hebt u die afspraken op grond van een zogenaamd 'kettingbeding' uitdrukkelijk aanvaard, zodat u contractueel jegens de buurman verplicht bent om ze na te leven. In feite hebt u er dan bij de koop mee ingestemd deze contractuele afspraak met de buurman over te nemen van de vorige eigenaar en, mocht u uw eigen erf verkopen, weer door te geven aan uw rechtsopvolger.

U bent eveneens aan de afspraken van uw rechtsvoorganger en diens buurman gebonden, wanneer die afspraken op het moment dat u het erf verkreeg reeds waren vastgelegd in de vorm van een erfpacht, erfdienstbaarheid, opstal of appartementsrecht dan wel in de vorm van een kwalitatieve verplichting. In al deze gevallen kan de afspraak alleen door de buurman tegen u worden ingeroepen, wanneer zij, op het moment dat u het erf verkreeg, reeds in een notariële akte was vastgelegd en was ingeschreven in de openbare registers voor registergoederen (kadaster). Dit register is vrij toegankelijk, zodat u al vóór de verkrijging van het erf kon zien of u na de koop rekening zou moeten houden met bepaalde verplichtingen tegenover uw buurman.

Indien géén van de bovenstaande situaties op u van toepassing is, dient u het burenrecht te raadplegen om te beoordelen welke rechten en plichten u en uw buurman / buurvrouw jegens elkaar hebben.


Wettelijke regels voor bepaalde problemen tussen buren

Een aantal onderwerpen op het terrein van het burenrecht is uitdrukkelijk in de wet geregeld. U dient om die reden eerst te onderzoeken of u de oplossing van uw vraag niet rechtstreeks in de wet vindt. Dit is het meest eenvoudige, omdat u dan rechtstreeks een beroep op die wetsbepaling kunt doen.

Indien mogelijk zal de desbetreffende bepaling uit het burenrecht overeenkomstig van toepassing zijn wanneer het naburige erf niet wordt gebruikt door de eigenaar zelf, maar door een huurder. Als de wet namelijk de rechten van de eigenaar van het naburige erf beperkt, teneinde de gebruiker van het andere erf in bescherming te nemen, zal die beperking als regel ook gelden voor de huurder van het naburige erf. Een huurder heeft immers niet meer rechten dan de eigenaar.

Ook in het andere geval - wanneer niet de eigenaar, maar een huurder een beroep wil doen op het burenrecht - zal er doorgaans ruimte zijn voor een overeenkomstige toepassing van het burenrecht. Wanneer de eigenaar van een erf zich jegens de buurman op het burenrecht kan beroepen, zal dikwijls ook de huurder van dat erf een overeenkomstig beroep daarop kunnen doen. Maar niet altijd. Uit sommige bepalingen volgt dat alleen de eigenaar van een erf jegens de buurman een bepaald recht kan uitoefenen. Zo kan alleen de eigenaar met behulp van art. 5:47 BW aan de rechter vragen om de grens tussen beide erven vast te stellen. Een huurder die meent dat het door hem gehuurde erf veel groter is, dient zich derhalve tot zijn verhuurder (eigenaar) te wenden met het verzoek om de rechter in te schakelen bij het bepalen van de grens. Hij kan dit zelf niet van de rechter vorderen. Dat beroep van de eigenaar zal overigens ook uitsluitend tegenover de eigenaar van het naburige erf - en niet tegenover de huurder - kunnen worden gericht. De huurder van het naburige erf heeft hierover zelf niets te vertellen. Uit de wetsbepaling blijkt als regel zelf wel in hoeverre deze ook voor of tegen huurders werkt.

Het burenrecht regelt de volgende onderwerpen bij wetsbepaling:


Erfgrens en erfafscheiding ('scheidsmuur')
Art. 5:43 BW: Omschrijving van het begrip 'muur' in het burenrecht
Art. 5:46 BW: Recht om afpaling van de grens tussen beide erven te verlangen
Art. 5:47 BW: Verzoek aan rechter om de grens tussen beide erven vast te stellen
Art. 5:48 BW: Bevoegdheid om eigen erf (te omheinen en) af te sluiten
Art. 5:49 BW:
Recht om een twee meter hoge erfafscheiding ('scheidsmuur') te bouwen (zie ook elders)
Art. 5:59 BW: Grenslijn tussen twee erven ligt onder een sloot


Beplantingen bij de grens
Art. 5:42 BW: Vereiste afstand van de beplantingen op het erf van de buurman tot aan de erfgrens (zie ook elders)
Art. 5:44 BW: Over de erfafscheiding hangende planten en doorschietende wortels (zie ook elders)
Art. 5:45 BW: Recht op over de erfafscheiding heen hangende en afvallende vruchten


Vensters, balkons en overbouw
Art. 5:50 BW: Vensters of balkons twee meter van de grenslijn van de beide erven
Art. 5:51 BW: Ondoorzichtige lichtvensters binnen twee meter van de grenslijn van beide erven
Art. 5:54 BW: Overbouw op, boven of onder het erf van de buurman (zie ook elders)


Water en waterloop
Art. 5:38 BW: Aflopend water van hoger gelegen erf naar lager gelegen erf
Art. 5:39 BW: Wijziging aanbrengen in de waterloop van over het eigen erf stromend water
Art. 5:40 BW: Eigenaar erf mag gebruikmaken van aangrenzend stromend water
Art. 5:41 BW: Van art. 5:38 tot en met 5:40 BW kan de gemeente bij verordening afwijken
Art. 5:52 BW: Juiste inrichting afwatering
Art. 5:53 BW: Afvoer van water of vuilnis

 
Noodrechten op, boven of onder het erf van de buurman
Art. 5:55 BW: Dreigende instorting
Art. 5:56 BW: Gebruik van het erf van de buurman voor werkzaamheden ('ladderrecht') (zie ook elders)
Art. 5:57 BW: Aanwijzing van een uitweg op het erf van de buurman om zelf toegang tot de openbare weg te krijgen ('noodweg')
Art. 5:58 BW: Noodzakelijke waterleiding door of over het erf van de buurman ('noodwaterleiding')


Mandeligheid (gemeenschappelijke muur, haag of hek)

Een bijzondere regeling is gegeven voor het geval een scheidsmuur, hek of heg precies in de lengterichting op de grens tussen twee erven staat of voor het geval twee gebouwen, die aan verschillende eigenaars toebehoren, dezelfde scheidsmuur gemeen hebben. In zulke gevallen is er volgens de wet sprake van 'mandeligheid'.

Mandeligheid is een bijzondere vorm van gemeenschappelijke eigendom van een onroerende zaak die tot gemeenschappelijk nut strekt van twee of meer erven. Titel 5.5 BW regelt wanneer mandeligheid ontstaat en eindigt en wat daarvan de gevolgen zijn voor de eigenaars van de naburige erven (buren), bijvoorbeeld ten aanzien van de vraag wat die eigenaars met de mandelige (dus gemeenschappelijke) muur mogen doen en in hoeverre zij verplicht zijn om in het onderhoud van die muur bij te dragen. De bepalingen van titel 3.7 BW ('Gemeenschap') zijn op mandelige zaken van toepassing, voorzover de bepalingen van titel 5.5 BW zich daartegen niet verzetten. De laatste bepalingen gaan dus voor.

Ten aanzien van mandeligheid zijn de volgende onderwerpen bij wetsbepaling geregeld:

 
Ontstaan van mandeligheid
Art. 5:60 BW: Mandeligheid op grond van een overeenkomst tussen partijen
Art. 5:61 BW: Einde mandeligheid die uit overeenkomst is ontstaan
Art. 5:62 BW: Mandeligheid op grond van de wet (gemeenschappelijke scheidsmuur, hek of haag)
Art. 5:63 BW: Mandeligheid kan niet worden gescheiden van de eigendom der erven of verdeeld


Gevolgen van mandeligheid
Art. 5:64 BW: Mede-eigenaars hebben beiden toegang tot de mandelige zaak
Art. 5:65 BW: Onderhoud, reiniging en vernieuwing van de mandelige zaak
Art. 5:66 BW: Overdracht van de mandelige zaak aan andere mede-eigenaar(s)
Art. 5:67 BW: Bouwen tegen en in een mandelige scheidsmuur
Art. 5:68 BW: Recht tot plaatsing van een goot aan de mandelige scheidsmuur
Art. 5:69 BW: Mogelijkheid voor mede-eigenaars om afwijkende regeling te maken.


Hinder

Wanneer uw probleem niet in de wet wordt behandeld, zult u ter beantwoording van uw vraag moeten terugvallen op de algemene normen binnen het burenrecht. Deze vindt men in art. 5:37 BW ('Hinder') en - hoewel niet opgenomen in titel 5.4 BW - in art. 3:13 BW ('Misbruik van recht of bevoegdheid')

Ingevolge art. 5:37 BW mag een eigenaar (of huurder) van een erf geen onrechtmatige hinder toebrengen aan eigenaars (of huurders) van andere erven door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van een bouwsteun. Het essentiële zit hier in het woord 'onrechtmatig'.

In beginsel mag een eigenaar (of huurder) met of op zijn erf doen wat hij wil. Het behoort immers aan hem in eigendom toe (uiteraard moet de huurder jegens de verhuurder wel zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst in acht nemen en andersom). Derden - zoals de buren - moeten dan ook een bepaalde hinder, die men altijd wel van een ander ondervindt, accepteren. Iedereen heeft zijn muziek wel eens te hard staan. Iedereen veroorzaakt, bijvoorbeeld bij verbouwingswerkzaamheden, wel eens trillingen. De bomen van de buren ontnemen altijd wel enig zonlicht en verliezen in de herfst nu eenmaal hun bladeren, waarbij u moet aanvaarden dat zij voor een deel ook in uw goot en op uw gazon vallen. De afvalbakken van de buren stinken 's zomers geregeld. En hun hond blaft wel eens hinderlijk, vooral 's nachts. Dergelijke 'normale' hinder moet u gedogen. Hiertegen kunt u in rechte niets ondernemen.

Pas wanneer de hinder dermate ernstige vormen aanneemt dat dit naar algemene maatschappelijke normen onaanvaardbaar is, kan er sprake zijn van onrechtmatige hinder en kunt u eventueel hiertegen optreden.

Het probleem is echter dat niet op voorhand kan worden gezegd wanneer de algemene maatschappelijke normen worden overschreden. Dit zal, indien partijen er zelf niet uitkomen, uiteindelijk door de rechter moeten worden beslist. Maar ook diens oordeel staat op voorhand niet vast, mede omdat hij bij zijn beslissing rekening moet houden met alle relevante omstandigheden van het geval. Bij zo'n onzekere uitkomst zal niet iedereen bereid zijn om naar de rechter te stappen. Daar staat wel tegenover dat de tussenkomst van de rechter meestal wel enige positieve uitwerking heeft. De rechter draagt namelijk tijdens het proces een of meer alternatieve oplossingen voor. Vaak willen partijen daar nu wel naar luisteren, zeker als voor beiden nog onduidelijk is wat het vonnis uiteindelijk zal zijn.

Een tweede probleem voor degene die de rechter inschakelt, is dat hij moet bewijzen dat er sprake is van hinder en dat deze de normale normen te buiten gaat en aldus onrechtmatig is. Soms is dit niet zo moeilijk. De rechter kan bijvoorbeeld zelf komen kijken om te zien hoeveel schaduw de boom van de buren veroorzaakt of hoeveel lawaai de koelkast van de buren maakt. Maar vaak doet de hinder zich slechts incidenteel voor. Een buurman die 's nachts regelmatig luid op zijn piano speelt, zal dit natuurlijk niet toegeven tegenover de rechter en zeggen dat hij dat zelden of nooit doet. U zult dan moeten aantonen dat hij niet de waarheid spreekt. Hetzelfde geldt wanneer de hond van de buren voortdurend blaft. De rechter kan wel langskomen, maar hij gaat geen uren - en zeker 's nachts niet - zitten wachten om te controleren hoe vaak en hoe hard de hond blaft. Ook de politie doet dit niet. In zulke omstandigheden zit er voor u niets anders op dan om een uitgebreid 'papieren' dossier te maken. Daarin kunt u de (aangetekende) brieven naar de buurman en / of diens verhuurder opnemen. Tevens kunt u vragen of de politie langskomt en een aantekening van de overlast maakt. Als de politie een aantal keren langs is geweest toen de hond blafte, zal dat zeker meespelen in het oordeel van de rechter. Ook zijn er klachtlijnen waar u telefonisch kunt melden wanneer u weer hinder van uw buurman ondervindt. De laatste jaren is het ook steeds gemakkelijker om foto's te nemen of video-opnames te maken, al bieden deze geen sluitend bewijs. Uiteraard is het verstandig, indien mogelijk, om tezamen met de andere bewoners in uw directe omgeving, die eveneens last van uw buurman hebben, te klagen. Wanneer twee of drie eigenaars (en / of huurders) verklaren ernstige last te hebben van het gedrag van een buurman, zal dat zeer zeker sneller door de rechter worden aangenomen.

Op die manier is het toch meestal wel mogelijk om voldoende bewijsmiddelen te verzamelen waarmee u de rechter ervan kunt overtuigen dat er in elk geval sprake is van (ernstige) hinder. Aan de hand daarvan is de rechter in staat om zich een oordeel te vormen omtrent de vraag of de hinder ook onrechtmatig is.

Dus ook wanneer u een beroep moet doen op 'onrechtmatige hinder' om de overlast aan te pakken, biedt het burenrecht daartoe de mogelijkheid. De rechter kan bepalen of sprake is van een onrechtmatige daad, en zo ja, in welke mate een vordering, bijvoorbeeld een schadevergoeding en / of het wegnemen van de overlast, kan worden toegekend.


Misbruik van recht

In bepaalde situaties kan de rechter zijn toevlucht zoeken tot het in art. 3:13 BW geregelde leerstuk van 'misbruik van recht'. In die situaties is er op zichzelf geen sprake van onrechtmatige hinder, omdat de eigenaar van een erf in wezen gebruikmaakt van de aan hem toekomende rechten en daarbij blijft binnen de maatschappelijk aanvaardbare normen. Maar er zijn wel aanvullende omstandigheden op grond waarvan duidelijk is dat hij zijn eigendomsrecht misbruikt, in die zin dat zijn belangen bij het uitoefenen daarvan in geen enkele verhouding staan tot de belangen van een ander die daardoor worden geschaad.

Voorbeeld:
In beginsel mag iemand een watertoren in zijn tuin neerzetten, waarmee hij water opvangt om zijn bloemen te besproeien. Dat behoort tot de rechten die hij als eigenaar heeft. Indien zijn buurman daar hinder van ondervindt, bijvoorbeeld omdat de watertoren zijn uitzicht op een mooi natuurgebied ontneemt, is dat jammer voor hem, maar juridisch kan hij er niets tegen doen. Er is geen sprake van onrechtmatige hinder. De eigenaar oefent zijn eigendomsrechten binnen maatschappelijk aanvaardbare normen uit.

Dit wordt evenwel anders wanneer uit aanvullende feiten, die uiteraard in een proces wel moeten worden bewezen, blijkt dat de eigenaar de watertoren alleen heeft geplaatst om zijn buurman diens uitzicht te ontnemen. De watertoren is bijvoorbeeld foeilelijk en niet aangesloten, zodat zij voor de eigenaar geen enkele functie heeft, terwijl de eigenaar ook in het verleden op allerlei wijzen geprobeerd heeft zijn buurman dwars te zitten. In dat geval heeft de eigenaar volgens het recht op zichzelf wel de bevoegdheid om een watertoren in zijn tuin te plaatsen, maar maakt hij daarvan misbruik tegenover een ander door die bevoegdheid uit te oefenen met geen ander doel dan om die ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend. Van misbruik kan eveneens sprake zijn indien een persoon een rechtens aan hem toekomende bevoegheid, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen zijn belang bij uitoefening ervan en het belang dat doordoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet had mogen uitoefenen. Komt de rechter tot het oordeel dat één van de voormelde situaties zich voordoet, dan kan hij degene die misbruik van zijn recht heeft gemaakt, veroordelen om de uitoefening van die bevoegdheid onmiddellijk te staken, al dan niet op straffe van het betalen van een dwangsom.

In het eerder gegeven voorbeeld kan de buurman aan de rechter vragen om de eigenaar te veroordelen de watertoren weg te halen.

Het spreekt voor zich dat misbruik van recht zich niet zo vaak zal voordoen. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen kan hierop een beroep worden gedaan door iemand die last van een ander ondervindt.


Plaatsen van een erfafscheiding (schutting, muur, heg of haag)

Het is niet geoorloofd om zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf een erfafscheiding te plaatsen precies op de grens tussen beide percelen. Daarvoor is de instemming van beide eigenaren vereist. Stemt ook uw buurman ermee in om een bepaalde erfafscheiding, bijvoorbeeld van een houten schutting, muur of heg, tussen beide percelen te plaatsen, dan wordt deze erfafscheiding mandelig. De erfafscheiding behoort met andere woorden aan de eigenaars van beide percelen toe (gemeenschappelijk eigendom). Dit betekent dat u samen met uw buurman de kosten van het aanleggen van de erfafscheiding en het onderhoud deelt (ieder de helft). Maar voor eventuele wijzigingen aan de erfafscheiding hebt u weer de toestemming van de buurman nodig. Wel mag u aan uw zijde van de erfafscheiding naar eigen inzicht daarvan gebruikmaken, mits daardoor de sterkte of aard van de erfafscheiding niet wordt aangetast. Zo mag u aan uw kant van de muur wel enkele gaten daarin boren om bijvoorbeeld plantjes op te hangen. Ook mag u uw kant van de houten schutting van een zelf gekozen verfkleur voorzien.

U kunt er ook voor kiezen om aan de rand van de perceelgrens, maar nog wel volledig op uw eigen erf, een muur, schutting of haag te plaatsen. Die behoort dan alleen aan u toe en u mag er in principe mee doen wat u wilt. De buurman heeft daar geen bemoeienis mee. Hij mag ook niet aan uw erfafscheiding komen, bijvoorbeeld door er spijkers in te slaan of er iets aan te hangen. Hij mag uw erfafscheiding niet verven, ook niet aan zijn kant, en hij mag er zelfs niets tegenaan zetten (zie voor overhangende planten echter ook hierna). Ziet uw buurman liever een ander soort erfafscheiding, dan mag hij op zijn eigen terrein naar eigen inzicht een andere erfafscheiding plaatsen. Die behoort dan uiteraard alleen aan hem toe, zodat u daar niets mee mag doen. De kosten van een eigen erfafscheiding kunt u natuurlijk niet aan uw buurman in rekening brengen, ook niet gedeeltelijk. Tevens bent u alleen zelf verantwoordelijk voor het onderhoud ervan. U bent echter niet tot enig onderhoud verplicht. Het is immers uw eigen erfafscheiding en als u hem wilt verwaarlozen dan mag dat.

Denk bij het plaatsen van een schutting, muur, heg of haag aan de wettelijke vereisten. Volgens de Woningwet mag een erfafscheiding naast en achter het huis maximaal twee meter hoog zijn. Voor een erfafscheiding vóór het huis is één meter het maximum. Het is overigens mogelijk dat uw gemeente in een gemeentelijke verordening iets anders heeft voorgeschreven. Daarmee dient u dan rekening te houden. Informeer daarom voor alle zekerheid bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente, voordat u aan de slag gaat.


Bebouwing over de grenslijn

Het komt geregeld voor dat de zijgevel van een garage of schuur gedeeltelijk op de grond staat van de buren. Of dat de kelder zich voor een deel onder de grond van de buren bevindt. Meestal is dit per ongeluk gebeurd, bijvoorbeeld omdat de eigenaars van de naburige erven uit zijn gegaan van een erfafscheiding die in werkelijkheid niet de grens tussen beide percelen vormt. Vaak ziet men dat dit aan het licht komt wanneer de eigenaar van het naburige perceel zijn erf verkoopt of om een andere reden door het kadaster laat opmeten. Als eigenaar kan hij vorderen dat u de op of onder zijn grond gebouwde zaken weer afbreekt en weghaalt. Maar meestal heeft dit voor u enorme gevolgen. Misschien moet u dan de garage zodanig versmallen dat uw auto er niet meer in past of misschien moet u een hele nieuwe kelder onder de grond uitgraven. In zulke omstandigheden kunnen partijen onderling de gevolgen regelen, bijvoorbeeld door de vestiging van een erfdienstbaarheid tegen het betalen van een bepaalde vergoeding. Na inschrijving in de openbare registers van de erfdienstbaarheid werkt deze ook tegen eventuele opvolgende eigenaars van beide percelen.

Komen partijen er onderling niet uit, dan kan het geschil aan de rechter worden voorgelegd. De rechter zal de belangen dan ook goed tegen elkaar afwegen. Hij kan bijvoorbeeld bepalen dat de garage of kelder toch moet worden afgebroken. Maar hij kan ook voor een andere oplossing kiezen. Het is voorstelbaar dat hij bepaalt dat er een erfdienstbaarheid wordt gevestigd op het stukje grond dat u in gebruik hebt voor uw garage of kelder. U moet de buren daarvoor schadeloos stellen. U kunt ook verplicht worden het stuk grond te kopen. De makelaar wordt dan vaak gevraagd de waarde hiervan te taxeren. Dit betekent dus dat er een definitieve wijziging van de erfgrens wordt doorgevoerd, die ook als zodanig in de openbare registers en bij het kadaster wordt aangetekend.


Hoog opschietende bomen en struiken

Het burenrecht bepaalt dat "hoog opschietende" bomen niet binnen twee meter van de erfgrens mogen staan. Voor heggen en struiken geldt een afstand van een halve meter. U kunt de buurman daar in een brief op wijzen. Staan er binnen deze twee meter (halve meter) wel hoog opschietende bomen (heggen of struiken), dan kunt u desnoods in rechte eisen dat uw buurman op diens kosten de bomen, struiken en / of heggen volledig verwijdert. Dit is echter niet meer mogelijk als de bomen of struiken er al meer dan twintig jaar staan. Uw vordering om verwijdering te eisen is dan namelijk verjaard. Maar ook dan kan de rechter nog wel een schadeloosstelling aan u toekennen.

De takken van de bomen en struiken van uw buurman, die over de erfgrens heen hangen, mag u zelf snoeien en verwijderen tot aan de erfgrens. Ook de onder de erfgrens doorschietende wortels mag u verwijderen. Vóórdat u dit doet, dient u uw buurman wel eerst in kennis te stellen van het overhangen van takken en doorschieten van wortels. Hij heeft dan de gelegenheid om zelf maatregelen te treffen die zijn boom of struik niet beschadigen. U zult hem dan, indien snoeien of verwijderen niet anders kan, daartoe op uw erf moeten toelaten. Geeft uw buurman geen gehoor aan uw verzoek om de overhangende takken en doorschietende wortels te verwijderen, dan mag u dit zelf doen. De kosten daarvan kunt u niet aan uw buurman in rekening brengen.


Ladderrecht

Voor reparatie of onderhoud van zijn huis kan het noodzakelijk zijn dat uw buurman uw erf moet betreden, omdat de werkzaamheden anders echt niet kunnen worden uitgevoerd. Hij mag dan bijvoorbeeld een ladder op uw terras plaatsen om een nieuw raam te zetten of de dakgoot te repareren. Dit noemt men het zogenaamde 'ladderrecht'.

Indien uw buurman van het ladderrecht gebruik wil maken, dient hij dit aan u mede te delen. U mag dan een geschikt tijdstip bepalen. Maar u kunt niet weigeren dat uw buurman (of de door hem ingeschakelde werklui) uw erf betreedt en daar eventueel de benodigde apparaten en machines plaatst. Als daarbij uw eigendommen worden beschadigd, dient uw buurman die schade te vergoeden. Dat staat nochtans niet in art. 5:56 BW, maar volgt wel uit het algemene recht en de beginselen die daaraan ten grondslag liggen. Iemand die andermans spullen vernielt, moet - ongeacht of dit per ongeluk of opzettelijk is gebeurd - de schade bij de eigenaar vergoeden. De schadeloosstelling waarover art. 5:56 BW spreekt, is echter een andere, namelijk compensatie voor het ongemak dat u ondervindt van het gebruik dat uw buurman van uw erf maakt vanwege diens gerechtvaardigde beroep op het ladderrecht (komt hem dit beroep niet toe, dan is hij sowieso niet bevoegd om tegen uw wil uw erf te gebruiken en doet deze schadeloosstelling zich vanzelf al niet voor). U kunt dus een zekere schadevergoeding vorderen ook als er helemaal niets bij u beschadigd raakt.

Wel is het moeilijk vast te stellen welke schade u dan daadwerkelijk hebt geleden van de werkzaamheden die uw buurman op of vanuit uw erf heeft verricht of heeft laten verrichten. Dit is natuurlijk afhankelijk van de mate van inbreuk en de duur. De door u te vorderen schadeloosstelling moet altijd redelijk zijn. Indien u een onredelijk hoog bedrag vraagt, kunt u op die basis uw buurman niet weerhouden om uw erf te betreden. Anders gezegd: uw buurman kan dan naar de rechter stappen en op grond van het ladderrecht toegang tot uw erf eisen, waarbij de rechter gevraagd zal worden om een redelijke schadeloosstelling vast te stellen. Die zal in de praktijk meestal niet opwegen tegen de proceskosten waarin u in dat geval zult worden veroordeeld.

Het is de vraag of art. 5:56 BW voor de eigenaar van een erf uitsluitend de verplichting inhoudt om zijn buurman toe te laten wanneer deze reparaties of onderhoud aan diens eigen gebouw wil (laten) uitvoeren, of dat deze bepaling ook geldt wanneer de buurman een geheel nieuw bouwwerk op zijn grond wil bouwen of een bestaand werk wil verbouwen. Wanneer het ladderrecht van art. 5:56 BW alleen onderhoud en reparatie dekt, zou uw buurman, als hij bijvoorbeeld een bestaande muur langs de erfgrens zou willen verhogen of een serre zou willen aanbouwen, geen beroep kunnen doen op het ladderrecht. Zou u dan niet meewerken, dan zou hij op zijn eigen terrein moeten blijven en bijvoorbeeld over de hand moeten metselen, zelfs als dit onredelijk hoge kosten vergt.

Het antwoord op de voormelde vraag is niet eenduidig te geven omdat de wettekst in strijd lijkt te zijn met de bedoeling die blijkens de wetsgeschiedenis aan art. 5:56 BW ten grondslag heeft gelegen. Art. 5:56 BW is weliswaar een voortzetting van het bepaalde in art. 699 Oud BW, welk voorschrift inderdaad alleen betrekking had op situaties waarin de buurman diens eigen gebouw wilde repareren of onderhouden, maar uit de wetsgeschiedenis volgt duidelijk dat men het uitgangspunt dat aan art. 5:56 BW ten grondslag ligt (namelijk dulden dat de buurman het erf gebruikt), heeft willen uitbreiden ('vervolledigen') naar allerlei situaties waarin het voor de buurman noodzakelijk is om het terrein van de ander te betreden of te gebruiken om bepaalde werkzaamheden aan zijn eigen onroerende zaak te verrichten. Zie de onderstaande citaten uit de wetsgeschiedenis van art. 5:56 BW:

"Is in de voorgaande artikelen aangegeven wat een eigenaar op eigen grond met het oog op de belangen van de eigenaars van aangrenzende percelen moet doen of niet mag doen, zo wordt in dit artikel [art. 5.4.17 = art. 5:56 BW] vermeld, wat hij in verband met de belangen van de eigenaars op zijn terrein moet dulden. Het artikel vervolledigt de aan artikel 699 B.W. en aan artikel 152 van het ontwerp ten grondslag liggende gedachte, door niet meer van reparaties respectievelijk van het onderhouden, herstellen of verbeteren van een gebouw te spreken, maar van het verrichten van een werk, zonder beperking van de strekking daarvan. Tegenover deze verruiming is in het slot van de ontworpen bepaling, ruimer dan in vermeld artikel 152 is geschied, een beperking gesteld in het belang van de eigenaar die de inbreuk eventueel moet dulden. Ingevolge dit slot moeten toch de belangen der betrokken eigenaars tegen elkaar worden afgewogen, zodat, wanneer een eigenaar gewichtiger redenen heeft om het gebruik van zijn erf te weigeren dan de andere eigenaar heeft om dit te vragen, hij volkomen tot een weigering is gerechtigd; bij een tijdelijk groter belang zal ook de weigering slechts tijdelijk mogen zijn. Moet de eigenaar het gebruik van zijn grond dulden, dan dient in ieder geval een behoorlijke kennisgeving vooraf te gaan en schadeloosstelling te volgen" (Parl. Gesch. Boek 6, TM, p. 213-214). II,

"Deze bepaling spreekt slechts van het betreden van een naburig erf en het daarop verrichten van werkzaamheden e.d. Het is nu de vraag, of men ook zal mogen gebruik maken van eens anders gebouw door, bij het stutten van eigen gebouw, daartegen balken te plaatsen. Men denke hierbij aan het geval van een smalle straat of steeg; er ontstaat behoefte aan de mogelijkheid om over de straat of steeg heen balken aan te brengen tussen twee huizen. Het kan beslist noodzakelijk zijn, aldus te handelen. Verdient het niet aanbeveling artikel 5.4.17 met het oog op dergelijke gevallen iets te verruimen" (Parl. Gesch. Boek 6, VV II, p. 214).

"De opmerkingen van de Commissie hebben de ondergetekende aanleiding gegeven de beginwoorden van het artikel te wijzigen. Thans wordt niet meer gesproken van "een werk" maar van "werkzaamheden", terwijl de woorden "een natuurlijk erf te betreden" zijn gewijzigd in "van eens anders onroerende zaak gebruik te maken". Men zal het artikel dus ook kunnen inroepen, wanneer men bij het stutten van eigen gebouw van eens anders gebouw gebruik wil maken door daartegen balken te plaatsen. Ook in dit geval kan dit gebruik uiteraard worden geweigerd wegens gewichtige redenen. Deze kunnen o.a. hier in bestaan dat het andere gebouw door het plaatsen van de balken gevaar zou lopen te worden beschadigd" (Parl. Gesch. MvA II, p. 214).

De voormelde wetsgeschiedenis duidt erop dat niet alleen reparatie en onderhoud onder art. 5:56 BW vallen, maar iedere werkzaamheid waarbij de eigenaar van het naburige erf een belang heeft. Letterlijk wordt immers opgemerkt dat '... het artikel [...] de aan artikel 699 B.W. en aan artikel 152 van het ontwerp ten grondslag liggende gedachte [vervolledigt], door niet meer van reparaties respectievelijk van het onderhouden, herstellen of verbeteren van een gebouw te spreken, maar van het verrichten van een werk, zonder beperking van de strekking daarvan'. De bedoeling lijkt dus zonder meer te zijn dat een eigenaar te allen tijden moet dulden dat zijn buurman van zijn erf gebruikmaakt als het noodzakelijk is dat deze bepaalde werkzaamheden, ongeacht hun aard, vanaf het terrein van de eigenaar dient te verrichten om iets op zijn eigen terrein tot stand te kunnen brengen. Daaronder vallen ook bouw- en verbouwingswerkzaamheden op het perceel van de buurman.

De tekst van art. 5:56 BW lijkt zich evenwel hiertegen te verzetten door te spreken van ' .. werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak ..'. Bouw- of verbouwingswerkzaamheden kunnen hieronder moeilijk worden gerangschikt. De zinsnede 'ten behoeve van een onroerende zaak' kunnen tekstueel niet anders worden opgevat dan ten behoeve van de grond of een daarop staand gebouw. Het irrigeren of omploegen van de grond kan men aanduiden als 'ten behoeve van de grond'. Het bouwen van een garage op die grond, geschiedt echter niet ten behoeve van de grond op zich, maar uitsluitend ten behoeve van de eigenaar van die grond, omdat die nu eenmaal graag een garage wil. Het repareren van een lekkage of het schoonmaken van de dakgoot, geschiedt wel ten behoeve van het huis zelf. Het verbouwen van een bestaande garage tot een extra slaapkamer daarentegen weer niet.

Onduidelijk is wat nu de voorkeur moet krijgen. De wettekst of de bedoeling van de ontwerper van dit artikel? Het is ongetwijfeld zo dat het nieuwe Burgerlijk Wetboek veel open begrippen hanteert, waarbij de rechter een grote mate van vrijheid heeft om de inhoud en strekking daarvan naar eigen inzicht in te vullen. Maar binnen het burenrecht is de discretionaire bevoegdheid van de rechter nu juist veel geringer. De doelstelling hier is vooral om exact in de wet af te palen wat wel en niet kan, zonder de rechter veel interpretatieruimte te geven. Het strikt vasthouden aan de tekst van de wet zou vanuit dat oogpunt dan ook de voorkeur verdienen, ondanks de bedoeling van de wetgever om art. 5:56 BW uit te breiden naar andere situaties dan onderhoud of reparatie. Die conclusie past echter weer niet in de lijn om extra waarde toe te kennen aan de redelijkheid en billijkheid. Dat die ook bij art. 5:56 BW een belangrijker rol spelen, volgt overigens uit de tekst van dit artikel zelf. Er moet, gezien het laatste zinsdeel (vanaf 'tenzij ...'), uiteindelijk steeds een belangenafweging plaatsvinden. De belangen van de eigenaar van het erf om de buurman te weigeren moeten met andere woorden worden afgezet tegen de belangen van de buurman om het erf van de ander te gebruiken.

In dit licht dient de letterlijke tekst van art. 5:56 BW wellicht te worden verlaten door het ladderrecht ook te erkennen in situaties waarin geen werkzaamheden worden verricht ten behoeve van de onroerende zaak van de buurman, maar bijvoorbeeld in verband met een ander belang van de buurman, te weten de wens om in verband met zijn privacy een muur te verhogen of een garage te verbouwen tot een extra slaapkamer. Gebruik van het erf van de ander is ook dan natuurlijk alleen mogelijk als dat gebruik daadwerkelijk noodzakelijk is gezien de te verrichten bouw- of verbouwingswerkzaamheden. Zolang deze werkzaamheden evengoed of met slechts geringe extra kosten of lasten door de buurman vanaf diens eigen erf kunnen worden uitgevoerd, is er geen enkele reden hem een ladderrecht toe te kennen. Maar als het voor de buurman niet anders kan dan om vanaf het erf van de ander te werken, bijvoorbeeld omdat dit feitelijk vanuit zijn eigen erf onmogelijk is of omdat hij anders buitensporige kosten zou moeten maken, moet de eigenaar van het erf hem in beginsel toelaten. Wel mag de eigenaar alsnog aanvoeren dat er voor hem gewichtige redenen bestaan om het gebruik van zijn erf te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen. De buurman zal dus eerst zodanige omstandigheden moeten stellen en bewijzen waaruit volgt dat het gebruik van het erf van de ander voor hem echt noodzakelijk is (bijv. in verband met de feitelijke uitvoerbaarheid of de extra kosten). Zo niet, dan komt hem om die reden al geen ladderrecht toe. Slaagt hij hierin, dan kan de eigenaar van het te gebruiken erf dit alleen verhinderen door te bewijzen dat hij hiervan een onevenredig groot nadeel ondervindt. In hoeverre dit nadeel in verhouding staat tot het belang van de buurman dient in het licht van alle omstandigheden te worden beoordeeld. Naarmate de eigenaar van het erf meer hinder ondervindt of een groter of langduriger gebruik door de buurman moet dulden, dient de noodzaak bij de buurman groter te zijn (bijv. omdat het feitelijk anders echt niet kan of onaanvaardbaar hoge kosten of andere hinder veroorzaakt). Daarbij zou tevens een rol kunnen spelen om welke reden de buurman gebruik moet maken van het erf van de ander: is dit om een bestaand gebouw te repareren of te onderhouden, en daarmee voor verval te behoeden, of alleen maar omdat hij graag een extra slaapkamer wil hebben. In het laatste geval is de noodzaak toch minder groot.

Eenzelfde resultaat zou trouwens ook wel worden bereikt wanneer men de letterlijke tekst van art. 5:56 BW laat prevaleren. Weliswaar kan de buurman, wanneer het voor bouwwerkzaamheden op zijn terrein noodzakelijk is om gebruik te maken van het erf van een ander, dan geen rechtstreeks beroep doen op dit artikel,, maar als die bouwwerkzaamheden anders echt niet of alleen tegen buitensporig hoge kosten kunnen worden verricht, kan de eigenaar van het te gebruiken erf toch op grond van de redelijkheid en billijkheid worden verplicht om zijn buurman op het erf toe te laten. Dit geldt met name wanneer dit voor de eigenaar van het erf geen of nauwelijks nadelige consequenties heeft, die bovendien vooral van financiële aard zijn en derhalve goed via een verplichte schadeloosstelling kunnen worden opgevangen. Het eindresultaat zal alsdan in de praktijk niet veel afwijken van dat bij een oprekking van de werking van art. 5:56 BW zelf.